Immobilier

Vente en viager : ce qu'il faut savoir

La vente en viager est une forme de vente de bien très courante actuellement. En effet, chaque année, plus de 5 000 biens sont mis en vente en viager en France. Dans 15 à 20 ans, on estime que le chiffre va montrer jusqu’à 500 %. Il s’agit d’un système qui a vu le jour depuis maintenant plusieurs années. Il permet au propriétaire d’un bien immobilier : appartement, maison de percevoir une rente, qui s’ajoutera à sa retraite. Pour ce qui est de l’acquéreur, c’est un contrat qui est aléatoire comme celui du vendeur. Focus sur le sujet.

Comment la vente en viager fonctionne-t-elle ?

La vente en viager est un type de vente immobilier où le vendeur choisit de mettre en vente son bien en contrepartie d’une rente garantie à vie ou la rente viagère. Il est aussi possible de le faire avec un capital initial connu sous le nom de bouquet. Un bien en vente en viager peut être occupé ou vide, ce qui peut avoir un impact sur la rente du viager.

La vente en viager est un type de contrat de vente de bien immobilier. On peut dire qu’il s’agit d’un viager ou tout simplement de viager. Le mot « viage » fait référence au temps de vie en vieux français. Plus précisément, il désigne l’espérance de vie ou la durée de vie d’un être humain.

Le principe du viager est simple : elle consiste à vendre une maison ou un appartement tout en gardant un droit d’usufruit sur le bien. Cette forme de vente permet ainsi au vendeur d’avoir un revenu complémentaire, mais aussi la possibilité de vivre dans son logement. La vente peut se porter sur un immeuble ou sur une chose mobilière. Toutefois, les ventes en viager les plus courantes portent sur les biens immobiliers.

Dans l’acte de vente en viager, on retrouve les deux entités à un contrat de vente classique : un vendeur et un acheteur. Le viager est le contrat par lequel un acquéreur ou débirentier fait l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier. En contrepartie, il doit verser au vendeur un crédirentier, d’une rente périodique appelé également arrérages.

L’une des spécificités de cette vente à terme est le fait que la rente est à vie. Autrement dit, l’acheteur sera débiteur de la rente jusqu’au décès du vendeur. La pleine propriété du bien ne sera pas acquise par l’acheteur qu’à l’issue du décès du vendeur.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la vente en viager ?

Les avantages de la vente en viager sont nombreux. Tout d’abord, il permet d’effectuer un placement immobilier sans un grand capital. C’est un investissement qui est aussi intéressant pour toutes les personnes âgées mais qui désirent un complément de retraite. Néanmoins, elle présente certaines limites comme l’arrêt du contrat si l’acquéreur ne verse pas la rente comme il le faut alors que le bien ne puisse plus être transmis aux éventuels héritiers.

La vente en viager propose des avantages et des inconvénients pour l’acheteur ainsi que le vendeur, à savoir :

Les avantages :

Pour l’acheteur, l’acquisition d’une maison en viager lui permet de profiter d’une décote sur la valeur du bien. Par ailleurs, il peut très bien revendre l’immobilier et développer ainsi son patrimoine. Enfin, il n’est pas obligé de payer les charges courantes et l’entretien du logement.

Ce type de vente est surtout intéressant pour les personnes âgées qui n’ont pas d’héritiers. Il permet aussi au vendeur d’avoir un revenu régulier lui permettant de vivre aisément jusqu’à sa mort. D’ailleurs, le crédirentier peut occuper le local jusqu’à son dernier souffle. De plus, dans certains cas, il n’aura même pas à effectuer les grosses réparations ou à payer les taxes d’impôts fonciers.

Les inconvénients :

L’achat en viager présente certaines limites, car l’acquéreur doit payer les charges du notaire. Par ailleurs, il ne pourra pas occuper la maison que lorsque le crédirentier sera mort. Toutefois, il doit payer la rente, de cette manière, il peut payer plus que la valeur réelle de l’immobilier si le crédirentier vit encore longtemps. Comme nous l’avons mentionné en haut, il doit se charger également des grands travaux. Le contrat peut être également annulé si le vendeur meurt dans les 20 jours suite à la signature du contrat. Il en est de même s’il meurt d’une maladie que l’acheteur connaît déjà au moment de l’achat. Enfin, on ne peut pas exclure le fait que l’acheteur peut mourir avant le vendeur.

Pour ce qui est du côté du vendeur, ses héritiers perdront le bien immobilier. Sans parler du fait qu’il ne pourra pas revendre son bien à une autre personne. Enfin, il est encore obligé de payer les taxes d’habitation, d’entretien ou encore les différentes charges courantes.

Comment est calculée la rente du viager ?

La rente viagère est calculée à partir de nombreux facteurs, à savoir l’âge et le sexe du vendeur, le désire ou non d’un bouquet ainsi que son marché, l’estimation du bien à la valeur du marché et la réversibilité ou non de la rente. Il faut également tenir compte de la progressivité ou non de la rente viagère et l’existence ou non d’un droit d’utilisation et d’habitation. La disponibilité du bien est aussi décisive au moment du calcul de la rente viagère. 

Le montant de la rente viagère résulte de plusieurs facteurs. Tout d’abord, il faut considérer la disponibilité du bien immobilier. Généralement, le prix d’un viager libre est toujours supérieur à celui d’un viager occupé, du fait de sa libre jouissance par le débirentier. Dans ce cas, si vous souhaitez investir dans un viager libre, la rente à partager périodiquement convient entièrement à la valeur de l’immeuble et donc, du prix de la vente. Par contre, s’il s’agit d’un viager occupé, le coût de l’occupation du logement par le crédirentier doit être perçu de la rente à verser périodiquement. C’est ce qui fait que la rente sera moins élevée qu’en cas de viager libre.

La valeur du bien est aussi considérée lors d’une vente en viager. Le principe de calcul est simple : si le vendeur meurt au terme de l’espérance moyenne de vie, il aura été payé du prix intégral de son logement. Mais si par contre, il vit plus longtemps, on considère qu’il aura été payé plus que le montant de la valeur réelle de l’immobilier, dans ce cas l’acheteur aura fait une mauvaise affaire. La valeur de la rente est estimée en fonction des barèmes de la table de mortalité déterminés par les compagnies d’assurances et l’Insee. Généralement, ils considèrent l’espérance de vie du crédirentier par rapport à son âge au moment de la conclusion du contrat, la valeur du bien du marché et bien évidemment le taux de rendement.

Calcul des frais de notaire 

Les frais de notaire dont partie intégrante des frais à prendre en compte dans la vente d'un bien immobilier en viager. Ces frais peuvent correspondre aux honoraires du notaire, à la taxe de publicité foncière, à la TVA applicable sur le bien, aux divers droits de timbre fiscaux, aux débours ou émoluments du notaire pour rembourser les dépenses, ou d'autres taxations. Le montant peut être calculé en cliquant ici. Il faut savoir qu'il existe différents types de viager. Soit un viager libre dans ce cas l'acheteur prend possession du bien dans l'immédiat, et les frais de notaire sont calculés sur le prix de vente. Mais il existe aussi le viager occupé, et dans ce cas-là les frais de notaire doivent se faire avec un calcul spécifique puisqu'une partie des droits d'Usage et d'Habitation (DUH) sont conservés par le vendeur. En effet, l'acheteur n'a pas à payer ce qui ne lui est pas transmis. C'est pourquoi il est possible de calculer le nombre d'années de l'espérance de vie du vendeur multiplié par le loyer du bien pour obtenir un abattement sur les frais de notaire.