Pour qui cherche à réduire ses impôts, les produits défiscalisant sont une belle opportunité. Parmi eux, les SCPI fiscales figurent en tête. Même si elles font toutes de l'immobilier locatif, ces sociétés civiles de placement immobilier fiscales ne suivent pas les mêmes lois. Ainsi certaines sont liées à la loi Pinel, d'autres à la loi Malraux quand d'autres offrent la possibilité d'un déficit foncier. Toutes ont cependant le même objectif : permettre de réduire ses impôts.
Pour bénéficier d'avantages fiscaux en contrepartie de son placement, l'investisseur peut se tourner vers les SCPI fiscales. Ces dernières suivent les mêmes règles que les dispositifs de défiscalisation immobilière afin que l'investisseur puisse profiter des avantages fiscaux liés. Elles concernent principalement l'immobilier résidentiel, contrairement aux SCPI de rendement. L'investissement en SCPI fiscale n'est malheureusement pas garanti : l'investisseur peut ainsi perdre sa mise de départ en cas par exemple de défaillance de la société de gestion, ou ne pas obtenir le rendement espéré. C'est notamment le cas si les investissements sont peu porteurs (vacance locative) ou si la conjoncture ne s'y prête pas (crise du marché immobilier, baisse des prix…). La rentabilité moyenne d'une SCPI fiscale se situe en moyenne autour de 3 % par an. Avant de se lancer, il est important de savoir que l'investissement en SCPI fiscales est un investissement sur du long terme. Ainsi il est préférable de conserver les parts jusqu'à la dissolution et la liquidation de la société, soit environ 12 à 15 ans après le lancement de la SCPI. À noter qu'une revente anticipée est fortement défavorable à l'investisseur. Outre des difficultés à trouver un acheteur, l'investisseur peut aussi s'exposer à un redressement fiscal. En effet, dans le cadre du dispositif Pinel par exemple, l'investisseur s'engage sur une durée de six ans minimum : en cas de revente avant cette date limite, les réductions d'impôt dont il a bénéficié seront remises en cause, qu'il ait investi en direct ou par l'achat de parts de SCPI.
Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif d'investissement locatif Pinel a pris la suite de la loi Duflot. Les SCPI Pinel permettent ainsi à l'acquéreur de bénéficier d’une réduction d’impôt échelonnée en fonction de la durée de détention. Ainsi si l'investisseur s'engage sur une conservation des parts de SCPI pendant 6, 9 ou 12 ans, il bénéficiera d'une réduction d'impôts de 12 %, 18 % ou de 21 % du montant global de la souscription. Cette réduction d'impôts est répartie sur le nombre des années. Contrairement aux autres SCPI fiscales spécialisées dans la rénovation d'immeubles, la SCPI Pinel rentre dans le plafond global des niches fiscales.
Les SCPI Malraux permettent d'investir dans la restauration et la préservation d'immeubles protégés. Elles permettent ainsi d’imputer le montant des travaux de rénovation. La réduction en SCPI Malraux représente un taux de 22 % du coût total des travaux, dans la limite de 100 000 euros par an, si le bien est situé en protection du patrimoine architectural. La réduction s'élève à 30 % du montant des travaux si le bien se trouve en secteur sauvegardé. En SCPI Malraux l'avantage fiscal est totalement déconnecté du plafond des niches fiscales à 10 000 euros.
En SCPI de déficit foncier, il est possible de déduire des autres revenus fonciers le prix des réparations sans aucun plafonnement. Les SCPI de déficit foncier s’adressent plus particulièrement aux contribuables fortement imposés. Les SCPI de déficit foncier permettent de profiter des avantages du déficit foncier sans avoir à s'occuper de gestion locative. L'investisseur bénéficie ainsi du même régime fiscal qu'un investisseur en direct. En l'occurrence, il perçoit des revenus locatifs peu voire pas du tout fiscalisés grâce à la déduction du déficit foncier généré par les charges locatives et l'amortissement. Si le déficit foncier excède les revenus locatifs, le surplus peut réduire le revenu imposable global de l'investisseur dans la limite de 10 700 euros par an. Au-delà de cette limite, le déficit foncier restant peut être reporté sur les revenus fonciers des dix prochaines années. Consultez scpi-8.com pour en savoir plus.
