Immobilier

Qu'est-ce que la donation démembrée d'un bien immobilier ?

Le démembrement est un type de donation qui permet de bénéficier d'avantages fiscaux conséquents, ainsi vous aurez beaucoup moins d'impôts à payer lorsque vous léguerez votre patrimoine. Une solution très simple consiste à transmettre à ses enfants une nue-propriété provisoire au lieu de leur donner accès à la pleine propriété (votre enfant gérera la propriété comme bon lui semble sans pouvoir la vendre, car vous conservez l'usufruit). Le logement lui appartiendra (les murs) mais vous percevrez les rentes des loyers par exemple, car vous êtes l'usufruitier. Cependant, celui qui a la nu-propriété se doit d'entretenir le bien en faisant les travaux et l'usufruitier quant à lui doit régler les impôts. Votre enfant sera pleinement propriétaire le jour de votre mort (fin de l'usufruit).

Qu'est-ce qu'une donation démembrée ?

Le démembrement consiste en droit à donner des droits de propriété à une personne tierce (nue-propriété et détenteur de l'usufruit). Les familles utilisent souvent cet avantage juridique pour une donation, dans l'attente d'une succession. Vous déduirez de vos charges, les frais de succession. Le nu-propriétaire pourra ainsi, disposer du bien comme bon lui semble et l'usufruitier conserve quant à lui le droit de percevoir les loyers et d'utiliser encore le bien (en habitant dedans par exemple).

Comment faire une donation en démembrement ?

Un démembrement viager permettra au propriétaire de céder la nue-propriété à un tiers et garde l'usufruit. Lorsque vous décèderez, le nue-propriétaire deviendra pleinement propriétaire de l'intégralité du bien, cela permet de léguer un bien sans avoir à payer certains frais de succession. Les droits de donation sont limités dans le temps pour votre donataire (10 ans). La valeur du bien transmis n'est pas égale à celle qui est gardée par le donateur qui reste le détenteur de l'usufruit.

Une donation (démembrement) limitée via usufruit

Le démembrement d'une ou plusieurs propriétés peut être en droit limité dans le temps. S'il est temporaire, vous recevrez dans ce cas la nue-propriété mais l'usufruit ne vous appartient plus, cela est plus apparenté à un prêt qu'à un don. Ce type de technique vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux qui vous permettront de financer d'autres biens par exemple. Un bien en location peut aussi être cédé (10 ans maximum), enfin seulement son usufruit à un de vos enfants qui ne vit plus dans le foyer fiscal des parents. L'enfant à qui l'usufruit a été cédé, percevra ainsi l'intégralité de tous les loyers, nul besoin de verser une pension alimentaire si vous êtes divorcé.

Quelle est la somme de l'abattement sur le montant global d'une donation ?

Chaque parent peut grâce à cette méthode donner à chacun de ses enfants la somme totale de 100 000 euros et ce tous les 15 ans. Cela est devenu possible depuis le 31 juillet 2012, les droits de donation ne seront donc plus à verser lors d'un démembrement. 

Cette donation vous permet de bénéficier de trois avantages non négligeables :

  • Les enfants ne devront pas s'acquitter des droits lorsque un usufruitier décède et de ce fait seront propriétaires

  • La fiscalité considérera qu'un donateur se sera acquitté des droits et tous les frais en lien avec la donation et donc chaque somme ne sera pas prise en compte dans la donation

  • Les droits de donation seront uniquement calculés en fonction de la nue-propriété et non en fonction de la valeur globale du bien. Pour réduire ces droits, l'âge et le jour de la donation seront tous les deux pris en compte. De plus, sachez que la valeur d'une nue-propriété augmentera considérablement si le donateur prend de l'âge !

Une méthode principalement utilisée lors d'une succession

La donation partage avec réserve d'usufruit est presque identique qu'une donation classique. Cela est principalement utilisé par les veufs et les veuves pour récupérer l'usufruit du conjoint décédé. Les biens sont ainsi légués au conjoint survivant via un testament usufruit et les enfants sont quant à eux maîtres de la nue-propriété. Pour faire simple, la personne veuve reçoit tous les revenus des biens, c'est-à-dire qu'elle perçoit les revenus des locations par exemple (usufruitier). La valeur d'une nue-propriété se calcule grâce à l'âge du conjoint usufruitier suite à la donation des biens.

La donation en immobilier via usufruit

De nombreux types de donations existent en immobilier, la donation temporaire via usufruit est l'une d'elles. Cette donation est utile dans le cadre d'une succession, si vous souhaitez réduire notamment votre impôt sur la fortune immobilière. la donation-partage avec réserve d'usufruit dure approximativement une dizaine d'années, durant ces 10 ans en droit, tous les revenus du bien reviennent à l'usufruitier. Vous pouvez ainsi, prêter un bien à l'un de vos enfants pour qu'il loge à l'intérieur, cela consiste à lui transmettre l'usufruit.

Cette méthode comporte trois avantages majeurs :

  • Le bien vous appartient toujours

  • Le bien immobilier n'est plus inscrit dans votre patrimoine, pendant les dix ans qui suivent votre donation

  • Cependant, vos droits de mutation ne sont pas illimités. Ces droits sont plafonnés à 23% de la valeur du bien immobilier

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