DPE et petites surfaces : quel impact de la réforme de 2024 ?

Depuis que la loi sur le DPE est devenue obligatoire et non plus informative, les habitations avec des petites surfaces subissent les conséquences. Beaucoup de studios et de petits appartements ne se louent plus, car la base de calcul donne directement des notes F et G. Mais depuis la réforme de 2024, les classes énergétiques de ces logements ont grimpé. Les locations et les ventes sont redevenues stables par rapport au DPE. Cet article vous donne des informations sur les raisons de cette réforme, ses nouveautés et ses conséquences concrètes pour les petits espaces.

Pourquoi le DPE pénalise-t-il les petites surfaces ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique repose sur un calcul qui prend en compte la consommation d'énergie liée au chauffage, à l'eau chaude sanitaire, à la ventilation et à la climatisation. Or, pour les petites surfaces, l'eau chaude sanitaire consomme la même quantité d'énergie qu'une grande maison. Cependant, le calcul est basé par mètre carré. Ce qui fait que la valeur pour un appartement de 35 m² sera beaucoup plus élevée qu'un appartement de 110 m².

Le calcul du DPE est exprimé en kWh/m²/an. Et dans un studio, par exemple, certains usages sont impossibles à diminuer. C'est le cas de l'éclairage et de la production d'eau chaude. Ces types de consommations fixes vont directement peser lourdement sur le calcul. C'est pour cela que la majorité des petites habitations est classée F ou G, même si la consommation totale reste bien inférieure à celle d'une maison de 4 pièces. Ces petites superficies deviennent des passoires thermiques et ont du mal à se vendre et à se louer.

Cela a beaucoup impacté le marché immobilier. Les propriétaires subissent une dévalorisation financière et d'un autre côté, les locataires hésitent à louer de peur d'avoir des factures élevées, alors que la consommation réelle demeure relativement faible.

Quelles sont les nouveautés apportées par la réforme du DPE en 2024 ?

Il y a exactement 3 nouveautés dans la réforme 2024 :

• La première nouveauté est le seuil de consommation en lien avec l'eau chaude sanitaire.
• Ensuite, la pondération des résultats pour les moins de 40 m² et pour les moins de 15 m²
• Et le dernier ajustement est au niveau de la surface de référence.

Les voici en détail :

• Le seuil de consommation d'eau chaude sanitaire : pour les moins de 40 m², le seuil est ajusté tous les 5 m². Par exemple, pour un appartement de 30 m², le seuil maximal est de 440 kWh/m²/an et 430 kWh/m²/an pour les 35 m².
• La pondération des résultats : certaines consommations fixes sont recalibrées pour que cela ne pèse pas sur le calcul global. Pour les très petites habitations, c'est-à-dire les moins de 15 m², 3 réalités techniques sont prises en compte :

  • Le rapport entre la surface habitable et l'enveloppe thermique

  • Les déperditions thermiques difficiles à maîtriser à cause du fait que les très petits appartements ont beaucoup de murs donnant sur l'extérieur et peu de murs mitoyens pour mutualiser les apports thermiques.

  • La régulation thermique est peu optimisable.

• La redéfinition de la surface de référence : certains espaces étaient exclus du calcul. Désormais, les vérandas chauffées et les locaux transformés en pièces à vivre sont pris en compte. Par exemple, un studio de 25 m² avec une véranda chauffée de 8 m² (avec 1,80 m de hauteur) aura une surface de référence de 33 m².

Quelles sont les implications de la pondération pour les logements jusqu'à 40 m² ?

Grâce à la pondération, les petites habitations sont mieux classées. Un studio de 30 m² auparavant noté F peut désormais obtenir un classement D ou E avec sa consommation réelle. Cette situation leur permet de ne plus être dans le rouge du statut de passoire thermique. Un avantage qui améliore leur compétitivité sur le marché locatif et sur la revente.

En quoi consiste la redéfinition de la surface de référence ?

Comme expliqué, la surface de référence a pris la place de la surface habitable. Cette redéfinition consiste à intégrer la surface habitable, les vérandas chauffées et les locaux transformés en pièces à vivre. Grâce à cela, les petites surfaces qui consomment peu d'énergie ne seront plus automatiquement classées parmi les plus énergivores. La nouvelle réforme est donc plus équitable et permet d'avoir un DPE qui colle davantage à la réalité et évite de pénaliser les petits logements.

Comment peut-on améliorer le DPE d'une petite surface ?

L'amélioration du DPE d'une petite surface n'est pas la même que celle d'une grande. Pour cette dernière, il est plus facile de passer d'un F à un B ou un C. Ce qui n'est pas le cas d'un appartement avec un petit espace. Cependant, il est possible de grimper la note de 2 classements avec les astuces suivantes :

Les isolations

C'est la première étape obligatoire à faire. Vous pouvez isoler les parties suivantes :

1. Les ouvertures : remplacez les fenêtres à simple vitrage par du double ou du triple. Si vous manquez de budget, optez pour des joints d'étanchéité ou des films isolants pour vitres.
2. Les murs : dans un appartement, il n'est pas toujours possible d'isoler les murs collectifs extérieurs. La solution est l'isolation par l'intérieur avec des panneaux isolants rigides ou de la laine de roche.
3. Les sols et les plafonds : ce n'est pas faisable sauf si l'appartement se trouve soit au-dessus d'une cave (ou d'un garage) ou sous un comble.

Le système de chauffage

1. Changez le chauffe-eau électrique par un modèle plus performant, comme un chauffe-eau thermodynamique.
2. Remplacez les convecteurs électriques par des radiateurs à inertie ou une pompe à chaleur air-air si votre logement peut le permettre.
3. Réduisez encore plus votre consommation avec du thermostat programmable et des robinets thermostatiques sur les radiateurs.
4. Installez une ventilation mécanique contrôlée ou aérez les pièces au moins 10 minutes par jour, même en hiver. Cela permet de renouveler l'air, d'éliminer l'humidité et de conserver la performance des isolants.

De nombreux travaux de rénovation énergétique sont éligibles à des aides de l'État pour alléger le coût des travaux. Pour les petits espaces, il est conseillé de se renseigner sur MaPrimeRénov, les primes CEE (Certificats d'Économie d'Énergie), l'éco-prêt à taux zéro et la TVA à taux réduit (5,5 %).

Les travaux prioritaires pour améliorer le DPE

S'il y a plusieurs types de travaux, qu'ils soient petits ou conséquents, pour faire améliorer le DPE, certains sont prioritaires sur d'autres. Pour les petits appartements, il faut privilégier l'isolation des murs, le remplacement des fenêtres et les systèmes de chauffage. C'est un investissement à long terme et nécessaire avant de passer devant un diagnostiqueur certifié.

Questions fréquentes sur le DPE et les petites surfaces

Le DPE, son mode de calcul, les seuils par surface, les limites pour les petites superficies sont autant de questions qui souvent restent sans réponse claire. Dans cette section, les questions fréquemment posées apportent des réponses.

Quelles sont les obligations de DPE pour les locations en 2025 ?

À partir de 2025, les logements classés G seront progressivement interdits à la location.

Comment se servir du simulateur de l'ADEME pour son DPE ?

Le simulateur en ligne permet d'estimer la performance énergétique d'un logement. Il suffit de renseigner les données demandées par le simulateur.

Quelle est la surface minimum pour un DPE ?

Il n'existe pas de surface minimum pour le DPE. Des logements à la location ou à la vente doivent obligatoirement passer par des diagnostiqueurs professionnels pour le DPE.

Bilan des changements du DPE et leur impact

Après le changement du DPE en 2024, la justice énergétique est équitable pour les grandes et les petites surfaces. Les petits logements à la vente et à la location sont revalorisés sur le marché immobilier. Cependant, il ne faut pas se poser sur vos lauriers, car depuis le 1er janvier 2025, les logements G ne seront plus autorisés à la location. À partir de 2028, ce sera au tour des classes F et à partir de 2034, ce sera aux logements E.