Donation en nue propriété : que faut-il savoir ?

À mesure que l'on vieillit et quand on a des enfants, on est amené à envisager la transmission de son patrimoine et de ses biens immobiliers. Plusieurs options existent et sont à la disposition des particuliers. L'une d'entre elles a pour nom la donation en nue-propriété. Qu'est-ce que la nue-propriété et qu'est-ce que cela implique ?

Qu'est-ce qu'une donation en nue propriété ?

Une donation en nue propriété est la transmission d'un bien immobilier de son vivant et à titre gratuit de la part de donateurs qui en sont les propriétaires à une autre personne, appelée le donataire. Cette donation en nue propriété permet au donateur d'en conserver l'usage exclusif ainsi que la gestion. On parle également d'usufruit pour faire référence à cette pratique. Le donateur préserve ainsi l'usufruit (usage) du bien immobilier jusqu'au jour de son décès ou à une date déterminée.

Quels sont les avantages de la donation en nue propriété ?

Les avantages de la donation en nue propriété sont de permettre la transmission d'un patrimoine en limitant les montants rattachés aux droits de succession. Au niveau fiscal, la donation de l'usufruit est soumise à des droits de donation qui permettent de réduire l'assiette fiscale de la succession. Chaque parent peut transmettre une somme d'un montant de 100 000 € à chaque enfant sur une durée de 15 ans. Cette donation ainsi étalée permet souvent d'échapper à la taxation.

Il est intéressant de prendre en considération que les droits de donation ou de succession sont calculés sur le montant de la valeur de la nue propriete (valeur du bien au moment de la donation et non au décès du donateur).

Comment effectuer une donation en nue-propriété ?

Une donation nue propriete obéit au préalable à certaines exigences qu'il est utile de connaître.

Dans un premier temps, la personne qui souhaite transmettre son patrimoine au travers d'une donation en nue-propriété va devoir procéder à l'évaluation du bien ou des biens immobiliers qu'elle veut transmettre. Pour cela, la personne va faire appel à une agence immobilière qui va évaluer le bien immobilier et appliquer ce que l'on nomme le barème légal permettant de calculer la valeur de l'usufruit.

Ceci étant fait, Un notaire va prendre la suite pour procéder au démembrement qui va consister à séparer le bien en deux parties distinctes nommées la nue-propriété et l'usufruit. L'usufruitier va pouvoir continuer à bénéficier de l'usage exclusif du bien, qu'il peut à sa guise habiter ou louer. Le nu-propriétaire, pour sa part, dispose du droit de possession et il ne récupérera l'usufruit du bien qu'à une date déterminée ou au décès de l'usufruitier sans toutefois régler de droits de succession. Suite au démembrement, l'acte de donation est rédigé par le notaire.

Quels sont les droits et devoirs de l'usufruitier et du nu-propriétaire ?

• Les revenus dégagés

En matière de revenus, il est établi que l'usufruitier dispose du droit d'habiter le logement, mais il a la possibilité de le louer et d'en retirer des revenus. Les revenus fonciers que l'usufruitier perçoit n'ont pas vocation à être partagés et reviennent à l'usufruitier.

• Les charges liées au bien immobilier

Tout logement est sujet à des charges qui lui sont attachées. L'article 606 du Code civil stipule que celles-ci doivent être réparties ainsi :

1. Le donateur prend à son compte les réparations propres à l'entretien du bien, il assure le maintien en l'état du bien dont il tire jouissance.
2. Le nu-propriétaire prend à sa charge les grosses réparations qui peuvent se présenter sous diverses formes comme les murs ou les poutres. En général, les grosses réparations font référence à la structure et à la qualité de construction du bâti d'un bien immobilier.

Malgré tout le nu-propriétaire n'est nullement contraint de procéder aux grosses réparations. Si la personne qui bénéficie de l'usufruit décide de recourir à des travaux relatifs aux grosses réparations, elle peut demander un dédommagement à l'autre partie à l'expiration de l'usufruit quand une durée a été déterminée au préalable.

• En cas de vente

Si les deux parties sont amenées à envisager la vente du bien, il est nécessaire qu'un commun accord soit établi pour en vendre l'intégralité. Le prix de vente est alors réparti en deux parts égales. Néanmoins, chacune des parties peut vendre ses droits propres sur le bien.

• En matière fiscale

La personne qui bénéficie de l'usufruit peut déduire les charges qu'elle a payées. Elle est redevable des paiements de la taxe foncière et de la taxe d'habitation.

Exceptions aux déductions de charges

1. Sauf si elle met à disposition le bien à l'usage du nu-propriétaire ou si le loyer qui lui est appliqué est en dessous de la valeur locative du marché.
2. Sauf si elle renonce aux loyers au profit du nu-propriétaire. Dans ce cas, une double imposition est requise au niveau de l'impôt.
3. Sauf si elle renonce à l'usufruit par voie de notaire. Dans ce cas, c'est le nu-propriétaire qui est imposé.