Immobilier

Plus value travaux : tout savoir pour valoriser votre bien

Lorsqu'on a fait l'acquisition d'un bien immobilier et qu'on souhaite le revendre, il est possible de réaliser des plus values, qui correspondent à un montant considéré comme un bénéfice. Cela s'explique par la différence entre le prix définissant l'achat par l'actuel propriétaire (avec majoration des frais de notaire et autres dépenses éventuelles) et le prix de vente pour le futur acquéreur.

Des conditions entrent en jeu selon la nature des transactions immobilières. Il peut s'agir de la cession d'une résidence principale, auquel cas une exonération sur l'imposition est possible. On parle aussi d'une plus value travaux sur des logements immobiliers, perçue comme un abattement permettant la réduction d'impôt à payer.

Quels sont les travaux déductibles de la plus-value ?

Que l'on soit propriétaire ou en détention d'un bien immobilier, la revente peut se faire avec un bénéfice résultant du prix d'achat initial et du montant obtenu par la vente. Les résidences principales sont exonérées des taxes et prélèvements qui découlent de ce type de gain.

Par contre, un immeuble ou une maison secondaire vendus, est imposable en fonction de différents critères. Une plus value travaux est quant à elle évaluée, en ajoutant au prix d'acquisition le montant des changements et des améliorations effectués (en plus des frais de notaire) et en indiquant bien toutes les dépenses que l'on a eues :

  • Les travaux réalisés par un architecte : ils représentent une façon de démontrer, avec factures à l'appui, que des dépenses ont été faites, en vue d'un embellissement ou autre. Le montant ne doit pas avoir été déclaré précédemment dans la déclaration de l'impôt sur le revenu.
  • Les travaux de rénovation ou d'aménagement de combles : on améliore le confort d'un intérieur, ce qui permet d'ajouter au prix d'acquisition les dépenses et de bénéficier d'un abattement.
  • Les travaux de construction d'une véranda : on est plus dans un objectif de modification des lieux existants en donnant plus de surface habitable à sa maison.
  • La valorisation d'un bien s'effectue de diverses manières, mais quoi qu'il en soit, les futurs gains sont soumis à des prélèvements sociaux. Il en est de même pour les terrains (drainages, etc.).
  • Dans le cadre d'une SCI, on évoque plus des travaux de réparation et des dépenses d'entretien courantes.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

Si l'on possède des biens immobiliers ou des immeubles sur des terrains à bâtir, le prix de cession à la revente peut faire l'objet d'un gain supplémentaire. On parle de différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, mais comment calculer une plus value immobilière ?

Tout simplement en prenant le prix acquitté par le cédant et en faisant un calcul de la plus value en fonction de la durée de détention du bien en années et en réalisant un abattement adapté.

À cela, on applique le taux forfaitaire de l'administration fiscale qui prend 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux sur les plus values immobilières. Les règles de la fiscalité changent suivant plusieurs situations : terrain à bâtir, donation, etc.

Comment diminuer la taxe sur la plus-value immobilière ?

La loi sur la taxe vente d'une residence secondaire oblige un contribuable à payer des impôts sur les plus values immobilières. Cela concerne uniquement les biens qui ne sont pas considérés comme résidence principale, première cession ou encore vente inférieure à 15 000 €. En cas de succession, la règle applicable est aussi une taxation de 19 % d'impôt et de 17,2 % de prélèvements sociaux. Une transaction, comme la revente d'un immeuble dans le but de créer des logements sociaux (installation d'un locataire, etc.) n'est pas soumise à l'impôt.

Il est possible d'effectuer des abattements et de réduire le taux d'imposition, en conservant le bien immobilier le plus longtemps possible (au bout de 22 ans, le taux de 100 % est appliqué). On peut également majorer le prix d'achat avec des dépenses qu'on a dû faire tels que les frais de notaire ou des travaux. C'est un système qui permet de déduire ces dépenses à la revente et d'augmenter le prix d'acquisition. Ainsi, la plus value diminue progressivement.

Est-ce que les frais d'agence sont déductibles de la plus-value ?

Dans la vente d'un bien immobilier, on peut parler d'un calcul de plus value terrain ou de plus values réalisées avec des résidences principales. Ce type de revenus fonciers est parfois sujet à des exonérations et n'apparaît pas sur la déclaration de revenus.

Par contre, pour la revente de résidences secondaires, la plus value foncière est soumise à la taxation de l'administration fiscale. En termes de déduction, il est possible d'augmenter la valeur brute de son bien par rapport au prix de vente, ce qui baisse le gain estimé en plus value.

On peut impliquer les dépenses pour des travaux, mais aussi les frais d'acquisition (notaire, etc.) et également les frais d'agence liés à la cession du bien en question, payables par le cédant.

Quels sont les frais déductibles d'une plus-value immobilière ?

Afin de calculer le bénéfice de la vente d'immeuble ou d'une maison particulière, il faut avoir connaissance de toutes les conditions applicables. En faisant la démarche de vendre, un cédant peut être exonéré de taxes et obtenir un prix de revient sur un simulateur, en vente de la résidence principale qui lui appartient. Pour cela, il estime ses valeurs mobilières, si le bien est vendu meublé et il calcule son gain entre le prix de vente et le prix d'achat.

Pour ceux qui ne peuvent pas bénéficier d'une exonération (vente d'une résidence secondaire ou d'un immeuble à valeur locative), les plus values de cession seront automatiquement soumises à un impôt et à des prélèvements sociaux. Pourtant, il est possible de diminuer le montant de son gain en déduisant les dépenses de travaux (si c'est le cas) et les frais d'acquisition tels que les frais de notaire et les frais d'enregistrement. Ceux-ci sont pris en compte sous forme de forfait (7,5 % du prix d'achat) ou sous leur valeur réelle.

En suivant ce procédé d'honoraires ou de travaux déductibles, la marge de plus-value est restreinte, grâce à l'augmentation de l'acquisition de son bien.

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