Finances

Tout savoir sur la capacité d'emprunt pour un investissement locatif

Acheter un appartement ou une maison pour ensuite le louer est un investissement rentable. En effet, le coût des loyers, notamment dans les biens à proximité de la ville, est de plus en plus élevé. Néanmoins, ce type de projet est assez coûteux et sollicite un budget considérable. C’est pourquoi le recours à un prêt immobilier est souvent nécessaire. Il faut juste savoir que la capacité emprunt investissement locatif varie d’un emprunteur à un autre. Il est ainsi important de la calculer pour évaluer le crédit que vous pouvez obtenir auprès des banques.

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt pour un investissement locatif ?

C'est le crédit immobilier qu’un emprunteur peut souscrire afin de financer son programme. Il existe plusieurs paramètres à prendre en compte pour le calculer : charges, revenus, taux d’endettement, reste à vivre, prêts en cours, etc. L'institution financière tient aussi compte des futurs revenus que l’emprunteur va percevoir, c’est-à-dire les loyers.

Quel endettement pour un investissement locatif ?

Le taux d’endettement d’un emprunteur ne doit pas dépasser les 33 % de ses revenus mensuels. C’est une donnée primordiale dans la visualisation de sa capacité de remboursement. Ce taux permet de savoir les mensualités qu’un emprunteur peut supporter. Toutefois, si l’emprunteur en possède déjà un en cours, le taux d’endettement sera plus élevé. Il faut ainsi veiller à rester en dessous de la barre des 33 % pour éviter d’être surendetté.

Quelle durée d'emprunt pour investissement locatif ?

Pour un crédit immobilier locatif, les séances peuvent durer entre 15 ans et 20 ans. En principe, cette période doit être inférieure à celle d’un prêt d’acquisition d’une résidence principale. Il faut seulement savoir que le choix aura un impact considérable sur le coût du crédit que l’emprunteur peut avoir. Quand le remboursement est long, le taux d’intérêt est plus élevé. De même, l’assurance emprunteur sera aussi plus coûteuse.

Définition de la capacité d’emprunt en investissement locatif

Avant de faire une demande d’emprunt pour acheter un bien immobilier à louer, il est crucial de connaître votre faculté d’emprunt. C’est en effet le montant prêt qu’un emprunteur peut obtenir pour financer le programme. Il revient au prêteur de le définir en fonction de plusieurs critères. Mais désormais, la simulation est aussi devenue plus simple avec un simulateur capacité d’emprunt en ligne. Pour le calcul, il faut tenir compte de votre revenu mensuel, apport personnel, aptitude d’endettement, reste à vivre, charges, etc.

Calcul de la capacité d’emprunt : quelle importance ?

Son calcul est essentiel avant de concrétiser votre projet. Cela permet effectivement d’établir un plan de financement plus précis. Vous aurez une fourchette de prix à donner à votre agence immobilière afin qu’elle puisse entamer les recherches. Il vous sera aussi plus simple de spéculer sur le type d’achat que vous pouvez vous permettre : neuf ou ancien. Il convient de savoir que vous pouvez le faire vous-même à l’aide d’un simulateur capacité d’emprunt en ligne. Sinon, vous pouvez aussi passer par un courtier en prêt immobilier.

Guide pratique pour calculer votre capacité d’emprunt

Procéder à une estimation credit immobilier est une étape cruciale pour définir en toute facilité votre budget d’achat immobilier. En fonction du résultat, vous pouvez trouver un bien plus accessible et facile à louer pour en tirer le plus de bénéfices. L’estimation de votre faculté d’emprunt doit tenir compte de plusieurs éléments importants :

Les revenus et les charges

Tous vos revenus sont pris en compte lors de la simulation de votre capacité d’emprunt. On parle surtout de votre salaire mensuel, les loyers déjà perçus, les revenus fonciers ou encore les BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. De même, vos charges sont également considérées, notamment :

  • Les mensualités de vos prêts en cours
  • Les factures d’eau, d’électricité et de gaz
  • Les assurances (habitation, automobile…)
  • Les pensions alimentaires
  • Les taxes foncières

Le taux d’endettement

Votre aptitude d’endettement maximum est un critère essentiel dans la visualisation de la capacité emprunt investissement locatif. Il s’agit du rapport entre vos revenus et vos charges. Grâce à ce taux, le prêteur pourra déterminer le montant que vous pouvez rembourser et ainsi définir le montant de votre prêt. Toutefois, le taux d’endettement d’un emprunteur ne doit pas dépasser les 33 % de ses revenus. Si vous avez déjà un crédit en cours, votre taux d’endettement est plus élevé.

La durée du prêt

Elle joue un grand rôle dans l’estimation credit immobilier. Elle a un impact direct sur le coût du prêt accordé. Quand le crédit est long, le taux d’intérêt appliqué est plus élevé puisque le risque d’impayé est pris en compte par le prêteur. Pour un investissement locatif, elle est comprise entre 15 et 20 ans. En revanche, il est recommandé d’allonger sa période de prêt si l’objectif est de viser une optimisation fiscale.

Les futurs revenus locatifs

Pour estimer votre capacité d’emprunt en investissement locatif, la banque peut tenir compte des futurs loyers que vous pouvez percevoir avec votre objectif. Sachez simplement qu’elle ne prend pas en compte la totalité de vos futurs revenus. Elle prévoit les risques et ne comptabilise que 70 % des loyers que vous êtes censés obtenir. Par exemple, si votre loyer est estimé à 900 euros, la banque ne va intégrer que les 630 euros dans le calcul de votre capacité d’endettement.

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